川普将美国房地产市场低迷的主因归咎于联准会未积极降息，甚至把苗头全指向主席鲍威尔，他认为房贷高利率阻碍民众购屋能力，然而学者认为背后的原因是公债未伴随联邦基金利率下调、市场对联准会抑制通膨的目标信心不够。

川普将房地产卖不动归咎到联准会主席鲍威尔

2020 年疫情期间，联准会大幅降息，带动抵押贷款利率同步下滑，刺激房地产需求，房市忽然飙涨，但随后因通膨升温，联准会启动升息循环，房贷利率又再度上升，川普因此主张高利率政策为伤害美国家庭购屋能力的元凶，呼吁联准会再次降息，希望重现过去利率下行、房市热络的情况。不过，现实数据并非如川普所说，即使联准会在2024 年9 月开始降息，抵押贷款利率并未随之明显下降，显示房贷利率的形成机制并非单纯由政策利率决定，联准会主席鲍威尔也在近日的公开记者会上发言表示去年数据显示降息并未对房市造成刺激，算是间接反驳川普的指控，再度重申联准会未来还是会依照数据和市场现况进行投票决定是否要降息。 

联邦基金利率为美国整体经济市场基准

银行并不会将所有客户的存款闲置放在金库，而是挪用于信用卡、个人贷款与企业放款等等，当银行的资金短缺就会跟联准会借钱，联准会透过设定联邦基金利率(Federal Fund Rates) 影响银行之间隔夜拆借资金的成本，联准会提供的利率形成市场的基准。当联准会调整利率区间，即使幅度仅有0.25 个百分点，也会对消费、投资与借贷行为产生连锁反应。

联准会设定的联邦基金利率确实决定了美国经济的基调。这个数字就是银行之间隔夜​​拆借资金的利率，一般而言，联邦基金利率下降，银行放款成本降低，信用卡与个人贷款利率往往随之调整，外界多数会认为降息可以鼓励消费、刺激经济。

至于银行为什么需要借钱？银行不喜欢把客户的钱都存到金库里，如果那样做，就赚不到钱了，也许听起来很惊悚，但实际上把钱存在银行，不表示说钱会一直在那里。密西根大学的经济学家贾斯汀沃尔弗斯(Justin Wolfers) 表示银行会把客户部分资金挪用贷款给其他人，如果银行资金出现缺口时，还可以透过向其他银行周转借款来弥补差额，但是如果要跟其他银行借钱，也需要利息，于是联准会的做法就是让银行直接来向联准会借钱，然后联准会给出利率3 %，如果联准会愿意以3 % 利率放贷，就不会有人愿意以高于3 % 的利率向其他人借款。

美国房贷利率为何未随降息下滑

然而，房屋抵押贷款利率与短期贷款不同，并非紧密跟随联邦基金利率，而是与十年期美国公债殖利率(Treasury Bond) 高度相关。十年期公债殖利率由债券市场决定，当他们认为联准会的联邦基金利率攀高，也会跟把公债殖利率升高、当他们发现联邦基金利率降低，也会把公债殖利率降低。

2024 年9 月，联邦基金利率与银行基准利率下降，部分消费性贷款利率也出现回落，但十年期公债殖利率并未同步跟着下调，导致房贷利率维持高档。这反映出房贷利率受到公债殖利率、债券市场对未来利率、通膨与经济前景的预期所主导，而非仅由当前货币政策决定。

投资人除了关注联准会当前政策，也需要评估债券市场的反应、未来通膨、经济成长、政府财政支出与借贷规模等因素。若债券市场不相信联准会能兑现控制通膨的承诺，便可能要求更高的利率作为补偿，反而推升长期利率，抵销降息效果。经济学者指出在某种程度上，债券市场对货币政策具有「否决权」，因此市场还必须对联准会对通膨控制的长期目标建立信任感让债券市场随着联准会降息跟着下行，刺激房市。

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